Лекция 11. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
1. Договор управления: понятие и сущность.
2. Структура договора управления.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания собственников, надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг, всё это регулируется договором управления.
Договор управления – это обязательный документ, который регламентируется:
1. Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 164 «Договор управления многоквартирным домом»);
2. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества
в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнению работ
по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность».
Договор управления многоквартирного дома – это соглашение между собственником и управляющей организацией, которая в течение
согласованного срока за установленную плату собственниками обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию
и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Договор управления многоквартирного дома – это сложный документ, в структуру которого включены обязательные условия:
- сведения о лицах, которые вправе заключать договор с управляющей организацией;
- место исполнение договора;
- предмет договора;
- цена договора;
- периодичность и сроки оказания услуг по договору;
- ответственность сторон договора;
- приложение к договору управления многоквартирным домом.
Сведения о лицах, уполномоченных на заключение договора управления.
Договор управления с управляющей организацией заключается:
- с собственниками жилых и нежилых помещений на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
который оформляется протоколом;
- с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и собственниками помещений непосредственного управления многоквартирного дома,
которые не в состоянии (по некоторым работам и услугам) сами обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома,
что не исключает привлечение управляющей организации.
Место исполнение договора управления.
В этом разделе договора управления указывается адрес многоквартирного дома состав общего имущества многоквартирного дома и
сведения о его техническом состоянии. Это необходимо для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего
имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Предмет договора управления.
Предметом договора управления является:
- перечень работ или услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- перечень коммунальных услуг, которые обязуется поставить управляющая организация (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение
(утилизация стоков), электроснабжение, газоснабжение и отопление).
Цена договора управления.
Цена договора управления определяется исходя из стоимости фактически выполненных управляющей организацией работ (или услуг) и
стоимости коммунальных услуг. В этом разделе договора управления указываются условия о сроках и порядке выполнения оплаты
по договору, способах выставления управляющей организацией платежных документов.
Периодичность и сроки оказания услуг по договору управления.
Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее, чем через 30 дней со дня его подписания,
если иной срок не установлен договором.
Срок, на который заключается договор управления, не может быть не менее одного года и не более 5 лет.
Если ни одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора по окончании срока его действия, то такой договор
считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Ответственность сторон договора управления.
Собственники помещений многоквартирного дома на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условия договора и принять решение
о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирного дома.
Способы управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищный кооператив;
- управление управляющей организацией.
Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на многоквартирный дом в
течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода многоквартирного дома
в другую управляющую организацию предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации
за 30 дней до прекращения действия договора.
Приложения к договору управления многоквартирным домом.
К договору управления прилагаются следующие документы:
1. Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома;
2. Перечень технической документации на многоквартирный дом;
3. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома;
4. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
5. Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность;
6. Сведения о доле собственников в многоквартирном доме по правоустанавливающим документам.
Управляющая организация подписывает договор управления с каждым собственником многоквартирного дома в двух экземплярах.
Один экземпляр договора остается в управляющей организации, второй – у собственника помещений многоквартирного дома.
Родственники, съемщики - наниматели жилья не имеют права заключать договор управления.
Договор управления помогает избежать споры и регулирует правовые отношения сторон: собственников помещений многоквартирного дома
и управляющей компании.
Контроль за исполнением договора управления возложены:
- на собственников помещений многоквартирного дома в лице, выбранного представителя многоквартирного дома;
- на надзорные органы госструктуры.